インフォメーション│ケー・シー評価システム
仙台市の中古マンションの2024年4月の成約件数は111件で前年比プラス26.1％の２桁増。6か月連続して前年同月を上回りました。
成約価格は、平米当たり34.76万円で、前年同期比で2.2％下落し、８か月ぶりに前年同月を下回りました。
全体的なトレンドとしては、光熱費の上昇や金利の先高観のマイナス要因もありますが、物件不足や新築マンションの販売価高騰が影響して、全体的には上昇基調といえそうです。
中古マンションは再販業者によって、ピカピカにリニューアルされて売り出されることが多いため、資材価格や人件費の上昇を受けて販売価格は高くなる傾向がみられます。
三井住友トラスト基礎研究所の「不動産市場・ショートレポート」2024年5月14日 公表されました。
日本の不動産市場は、国内外の投資家にとって引き続き魅力的な選択肢であると、このレポートは示しています。特に、東京のイールドギャップが他の主要都市と比較して厚いことが、海外投資家にとっての大きなインセンティブとのことです。これは、投資収益率と長期国債の利回りとの差が大きいことを意味し、リスクに対する報酬が高いことを示唆しています。
一方で、世界的な金利の上昇傾向は、未実行資金の蓄積をもたらし、投資額を減少させるなど投資家の行動にも影響を及ぼしています。特に、中国を含む海外投資家の日本への不動産投資が減少しており、これまで活発だった国内投資家の動きも銀行等を中心にやや減速傾向がみられます。
【概要】
・豊富な不動産投資資金が日本に流入しやすい環境は続いている
・投資家動向には変化が見られるが、今後の大きな変化は想定していない
・融資環境は緩和的な状況が続き、融資条件に大きな変化は生じにくい
・キャップレートの低下基調は止むものの、低水準での推移が続く見通し
不動産市場・ショートレポート 三井住友トラスト基礎研究所
三鬼商事のOFFICE REPORT SENDAIによれば、2024年4月の宮城県仙台市のオフィスビル平均空室率は6.48％。前期比で0.21ポイント下げましたが、前年同期比では新築ビルの開業の影響で1.02ポイント上昇しています。仙台ビジネス地区全体の空室率は2023年11月以来の6％台となりました。既存ビルは5.05％と前月から0.03ポイント下げました。新築ビルの空室率も51.22％と前月から2.93ポイント下げていることをみると新築ビル需要はまだ根強いようです。 新築ビルの竣工はこれからも予定されており、全体的な平均空室率は当分上昇傾向で推移すると予測されます。一方で、高機能オフィスの賃貸需要は根強いため、空室は徐々に消化されていくとの見方が強いようです。平均賃料は9,356円/坪で、前年同期比で約1.25％上昇。駅前地区は10,972円/坪と前年同期比で1.91％の上昇となっています。
三鬼商事オフィスマーケット⇒https://www.miki-shoji.co.jp/rent/report/branch/2
令和６年の地価公示が３月27日発表されました。
宮城県全体では住宅地の年間平均変動率は+4.7％（昨年は3.9％）、商業地は4.6％（3.6％）、工業地は8.0％（7.7％）といずれの用途も上昇幅が拡大しました。
仙台市においても、住宅地は7.0％、商業地は7.8％、工業地はなんと16.1％と大きな上昇となりました。県全体でみると、仙台市及び富谷市、名取市などの仙台市周辺の市町村の上昇率の伸びが全体を押し上げたようです。
●不動産鑑定お役立ちガイドに今回の公示価格の概要を掲載しております。
⇒令和６年地価公示価格の概要（仙台市）
2023年の7〜9月度の仙台市の中古マンション平均成約価格は、2,604万円で前年比プラス10.0％の上昇となり、価格は上昇気味。
成約件数は、前年同期比で久々の増加となりました。中古マンション市場はリノベーション後の販売が一般化しており建材価格の上昇も加わって、販売価格は今後も上昇傾向で推移すると考えられます。
レインズデータライブラリー⇒ http://www.reins.or.jp/library/2023.html
2023年の10〜12月度の仙台市の中古住宅の平均成約価格は、3,191万円で前年比プラス22.1％の大幅上昇となり、２期連続でに前年同期比を上回りました。
詳しくみてみると、地価水準の高いところや、比較的広い面積の中古住宅で、5,000万〜1億円程度の高額取引が散見され、これらが全体を押し上げているようです。
物価高や建築資材の高騰で住宅取得マインドは慎重姿勢が強くなってきているため、取引件数はやや減少傾向で推移しています。
レインズデータライブラリー⇒ http://www.reins.or.jp/library/2023.html
旧メルパルク跡地では解体工事が進んでおり、野村不動産などにより大型マンションが建築予定です。（詳細は未定）さらに、二十人町通り沿いとその背後で分譲マンションの計画があります。延べ床面積と総戸数からみると、両者ともにコンパクトマンションとなるようですが、ナイスのマンションはほぼワンルームに近い単身者用の分譲マンションになるとみられます。
�．淵ぅ�：宮城野区二十人町。敷地面積646.25�屐�RC15階建て延面積2615.28�屐�70戸
24年4月着工予定、26年1月末完成予定。二十人町通り沿い。
�▲札鵐肇薀訌躪膤�発と三信住建：宮城野区榴ヶ岡。「（仮称）クレアホームズフラン榴岡」、RC15階建て延面積3485�屐�63戸、24年6月着工、26年3月末完成予定。二十人町通南側背後。
建物の耐震基準で注意すべきは、
1.新耐震基準（1981年・昭和56年）：宮城県沖地震を受け大きく改正されました。1981年5月31日以前の基準は「旧耐震基準」と呼ばれています。
そしてもうひとつ・・
2.新・新耐震基準（2000年・平成12年）：阪神淡路大震災を受け、新耐震基準がさらに改正されました。これは「2000年基準」と呼ばれています。
能登半島地震では、群発地震によるダメージの蓄積もあって、旧耐震に加えて新耐震の建物の被害も多かったとのことです。一方で2000年以降の家屋の被害は少なかったとの調査もあるとのことです。
中古住宅の取引に当たって、新耐震基準（1981年）は広く認識されているところですが、1981年から2000年まではグレーゾーンとして改めて認識し、その耐震性を再確認する必要があるようです。
さらに、建物がしっかり建築されても、液状化による建物の倒壊も珍しくないため、ハザードマップによる災害リスクの確認や地盤改良工事の必要性なども、建物の建築等に当たっては必須となります。
耐震性は、居住者の命に係わるだけでなく、将来にわたっての住宅の資産価値に直結します。
２０２２年の調査によれば、工場立地について、東北管内（６県）で立地した企業が重視する選定理由のトップは「地価」、２位に「国・地方自治体の助成」、３位は「工業団地である」、４位「市場への近接性」、５位「地方自治体の誠意・積極性・迅速性」、６位「人材・労働力の確保」と続きます。
全国的にみると、工場立地はバブル景気時の１９８９年がピークであり、現在は、件数・面積ともにピーク時の４分の1程度に減少しています。
また、高速インターチェンジから５Km以内の立地が全体の約半数となっており、高速ICとの接近性が重要視される傾向があるとの結果となっています。
2021〜2022年の宮城県の工場の立地件数は２１件、立地面積は48haです。東北地方の工場立地の業種は生産用機械・食料品関連が多くなっています。
昨年から今年にかけては、大衡村にＰＳＭＣの工場進出が発表されるなど、宮城県や岩手県を中心に半導体関連企業の進出が特に多くなっています。
2022年工場立地動向調査の結果について⇒https://www.meti.go.jp/statistics/tii/ritti/result-2/pdf/r04gaiyoshiryo.pdf
JR東日本グループの仙台ターミナルビルは、仙台市若林区の沿岸部の「JRフルーツパーク仙台あらはま」の隣接地10.6ヘクタールを仙台市から借りて事業を拡大する。現在の約2倍の広さにする計画で、2027年の開園予定です。総事業費は20億円。同施設は21年の開業で現在は約11ヘクタールを活用しています。開業から2年半で30万人が来場したということですが、整備後は年間約50万人を見込んでいます。圃場や飲食エリア、東日本大震災の震災史料館を整備し、イチゴやブドウなど現在栽培する8種の果物のほか、サクランボなど新たに3種栽培を始める計画とのことです。
沿岸部の津波被災地である集団移転跡地で、災害危険区域に指定されたため住宅等の利用が制限されており、震災後仙台市が買取、震災後の利用が問題となっていたエリアです。
JRフルーツパーク仙台あらはま⇒https://stbl-fruit-farm.jp/arahama/
東京カンテイが23年10月31日に公表したマンション年収倍率（70�峇校察砲砲茲襪函�22年の新築マンション年収倍率は全国平均で9.66倍と前年から0.73拡大しました。
宮城県は、新築マンションで9.75倍（前年9.79）、中古マンションで8.05倍（前年8.63）となっています。平均年収が減少するなかで、宮城県の新築マンションは平均倍率は新築はほぼ横ばい、中古はやや縮小しています。
個人的には、仙台市内に限っては新築価格は横ばい、中古価格はやや上昇気味の実感です。
年収倍率がやや下がったのは、新築も中古も取引されるエリアが広範囲となったため、平均価格が下振れしたためと考えられます。
「新築・中古マンション価格の年収倍率 2022」
利府町に新工業団地
高速道路網を活かし物流企業の誘致を目指す！
東京ドーム12個分、2030年度完成予定。
⇒不動産鑑定お役立ちガイド
日経電子版より
コロナ禍後は、ウッドショックやアイアンショックのダブルショックで建築費が高騰しています。新築住宅建設が、地価上昇やコスト高で難しくなるなか、中古住宅がますます注目されてきました。
不動産鑑定お役立ちガイド⇒
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住宅地の平均変動率は県全体で1.7%で、11年連続の上昇となりました。仙台都市圏の地価上昇が全体をけん引した形となっており、仙台都市圏以外では、下落乃至横ばい傾向の地点も多くみられました。
商業地は県全体の平均変動率あ3.9%で、こちらも11年連続の上昇で上昇幅は拡大しています。仙台市の地価上昇が全体を大きく引き上げた形となっており、商業地も仙台市以外ではマイナス傾向が多くみられました。
工業地も仙台都市圏の仙台市及び富谷市において、物流施設用地需要が旺盛で年間10%を超える地価の上昇がみられました。
詳細は、「不動産鑑定お役立ちガイド」をご覧ください。
物価高、建築資材の高騰を受けて、消費マインドの低下で、販売が冷え込んでおり戸建分譲の販売は厳しくなっているようです。
以下 建設新聞から引用------------------------
国土交通省がまとめた東北６県における２０２３年７月の新設住宅着工戸数は、前年同月と比べ３・５�邑困裡苅隠娃晃佑箸覆蝓■乾�月ぶりに増加していた前月から再び減少に転じた。宮城と福島の２桁台減が影響した。
利用別に見ると、持家は、青森、岩手、秋田、福島で減少したため３・１�邑困裡隠牽隠狂佑韮横哀�月連続の減少。一方の貸家は、４県で減少したものの青森で３桁台、岩手で２桁台といずれも大きく伸び、１４・１�輿�の１６９６戸で、２カ月連続で増加した。また分譲は、秋田以外の５県で減少したため３１・５�邑困裡毅牽狂佑箸覆辰拭�
県別に見ると青森は、貸家の大幅増がけん引し、全体で３０・１�輿�の６３１戸となった。また岩手も貸家の伸びが影響し、１６・４�輿�の６４７戸だった。山形は持家が２桁台で増加したものの、分譲の減少が響き０・７�邑困裡苅隠姥諭�秋田は分譲以外全てで落ち込み３・８�邑困裡横牽姥佑世辰拭５楙襪六�家で小幅に増加したが分譲の減少が影響し１４・８�邑困裡隠械毅宛諭Ｊ‥腓倭瓦討罵遒噌�み１４・８�邑困裡沓牽晃佑世辰拭�
全国の新設住宅着工戸数は、前年同月に比べ６・７�邑困裡極�８１５１戸となり、２カ月連続で減少。持ち家は７・８�邑困裡暇�０６８９戸で２０カ月連続の減少し、貸家は１・６�輿�の３万０１７０戸で、前月減少していたが再び増加に転じた。分譲は１７・６�邑困裡泳�６９７９戸で、２カ月連続の減少。このうちマンションは２８�邑困裡毅沓坑係諭�一戸建ては１１・２�邑困裡泳�１０６６戸だった。
2023.09.06
セゾンリアルティ仙台支店（東京都千代田区内幸町１の５の２ 信田雅広支店長）は、仙台市宮城野区鉄砲町西地区に共同住宅を計画しており、半田建築研究所に設計を委託し進めている。
建設場所は、ＪＲ仙台駅東口からもほど近い宮城野区鉄砲町西１の１１地内で、敷地面積は６１４・５０平方�叩�従前は、月極駐車場として使用されていたところ。
計画ではここに、同社が手掛ける都市型賃貸レジデンス「（仮称）ＳＥＡＳＯＮＦＬＡＴＳ ＳＥＮＤＡＩＥＡＳＴ�況弉茵廚箸靴董�直接基礎を採用するＲＣ造地下１階地上１５階建て、延べ３７６０平方�叩�高さ４４・９�叩�戸数８３戸の共同住宅を新築する。
今後、施工者を決定し、９月中旬の着工、２０２５年５月中旬の完成を見込む。
建設新聞HPより
フージャースアセットマネジメント（東京都中央区日本橋室町４の３の１６ 藤井幸雄代表取締役社長）は、仙台市青葉区木町通に賃貸マンション「デュオフラッツ仙台木町通」（仮称）の新築を計画。建設場所は仙台市立木町通小学校の南側で、北三番丁通り沿いとなる仙台市青葉区木町通１丁目地内の敷地５７５・５０平方�叩�
計画ではここに、ＲＣ造１１階建て、延べ２６１０・５８平方�辰韮牽宛佑鯣�える共同住宅を建設する。
着工は７月、完成は２０２４年９月末を予定している。
近隣では、同じくフージャースアセットマネジメントが２４年３月３１日完成予定で、共同住宅（戸数４６戸）ＲⅭ造１３階建て、延べ２４３６．９６平方�辰侶�築が進捗中。
あなぶきホームライフ（東京都渋谷区千駄ヶ谷４の１９の２ 柴田登代表取締役）は、仙台市青葉区高松に分譲マンション「（仮称）アルファステイツ仙台東照宮」の新築を計画しており、創建設計で設計を進めている。
建設場所はＪＲ仙山線東照宮駅から東側に位置する仙台市青葉区高松１の１０の６地内の敷地面積３６３０・２８平方�叩�
計画ではここにＲＣ造１０階建て、延べ６９５８・５７平方�辰龍ζ噂斬陦牽憾佑魴�設する。基礎工法は直接基礎で、高さは３１�辰箸覆觀弉茵�
着工は９月、完成は２０２５年３月末を予定している。
セントラル総合開発東北支店（仙台市青葉区本町２の２の３ 三上正和執行役員支店長）は、仙台市若林区荒井東に分譲マンション「クレアホームズ荒井駅前�供焚松痢法廚凌恵曚魴弉茲靴討�り、半田建築研究所で設計を進めている。
建設場所は、地下鉄東西線荒井駅から徒歩圏内で、駅の南側に位置する仙台市若林区荒井東１の１の１２地内。敷地面積は１１３２・２１平方�叩�
計画ではここに、杭基礎でＲＣ造１０階建て、延べ３５５６・１８平方�叩�高さ約３０�辰龍ζ噂斬陦苅蓋佑魴�設する。
着工は９月、完成は２０２５年３月末を予定している。
全国でビジネスホテルを展開するスーパーホテル（大阪市）は６月１５日、仙台市青葉区国分町に「スーパーホテルＰｒｅｍｉｅｒ（プレミア）仙台国分町天然温泉」を開業した。鉄筋１４階で客室数は１８４。グループ内のホテルで初めて免震構造を導入。
２段ベッドが特徴的な「スーパールーム」や、プロジェクターを備えた「シアタールーム」などの客室がある。館内２階の天然温泉は、栃木県那須塩原市の源泉からタンクローリーで運び入れる。４階は宿泊者を女性に限定したレディースフロアで、各部屋に三面鏡やヘアアイロンなど女性用の備品を用意した。
スーパーホテルグループは全国に１７２店を展開し、宮城県内では４店目となる。
投資法人みらいの資産運用を委託する三井物産・イデラパートナーズ株式会社が、福岡のビルを譲渡し仙台のビルを取得したもの。取得価格に対するＮＯＩ（鑑定）は5.0％となっています。
詳しくはこちら⇒投資法人みらい
利回り詳細は「REIT物件利回り情報」をご覧ください。
仙台市長がライバル視している福岡市ですが、すでに福岡市は何年も前からインフラ整備に着手しており、海外からの不動産投資をはじめ、ヒトとモノの吸引力を増しています。今や仙台市がライバル視すること自体恥ずかしくなるほど大きく水をあけられています。
不動産お役立ちガイド「福岡、天神・博多再開発に熱視線、企業の福岡シフト活発化」
をご覧ください。
住宅新報２２年８月１０日を参考にしました。
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https://lin.ee/GDtew3Z
⇒１０�嵬に�の小規模な増築で建築確認申請が不要となる場合であっても、後でスムーズな売買やローン審査の支障となり、後で登記をしようとしても簡単にはいかないことが多いため、増築登記は必ず必要になります。
⇒不動産鑑定お役立ちガイド をご覧ください！
建設新聞によると、
タカラレーベン東北は、ＪＲ仙石線「小鶴新田」駅の東側に近接する、元日本郵政が所有していた画地、宮城野区新田東３丁目の約8千6百�屬法�236戸の分譲マンション計画を進めています。
ＲＣ造12階建て、延べ約1万9千��で、今年9月上旬の着工、24年3月下旬の完成を予定しています。
このエリアでの新築マンション供給は久しぶりです。駅に近く近隣には大型商業施設もある立地のため、供給戸数はやや多いもののかなりの人気になると予測されます。
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仙台市の人口は、令和４年６月１日現在では前年比で増加となっています。
ここ数年の４月の社会増加を見ると、令和４年は、平成31年とほぼ同じで、3月の減少数も少なくなった結果、仙台市の人口は増加傾向を維持しています。
コロナ禍で人の移動が少なくなっていることは確かであり、こうした要因が不動産市場へどのような影響を及ぼすか興味があるところです。
◎関連情報は「不動産お役立ちガイド」をご覧ください。
不動産の価格・賃料等の不動産鑑定士による鑑定評価に加え、
⇒相続財産の時価評価から売却処分まで対応可能となります。
⇒不動産取引業のプロ（宅建士）を新たにスタッフに加えました。
⇒不動産鑑定士のスキルで実勢価格や投資採算性を把握した、不動産売買、賃貸等ができます。
不動産の鑑定評価・売買・賃貸・交換等は、是非弊社までご相談ください！
宅地建物取引業：宮城県知事免許（１）第６８３５号
NTT都市開発のアーバンネットビルに続く「せんだい都心再構築プロジェクト」の建築計画
いずれのビルも1フロアのオフィス面積200坪以上の高機能オフィスとなり、容積率緩和制度を活用しオープンスペースが設置される予定です。
１．仙台中央3丁目プロジェクト（仮称）：東二番町、南町通
２．仙台駅前南町通プロジェクト（仮称）：南町通
３．仙台国分町プロジェクト（仮称）：広瀬通
詳細は「不動産鑑定お役立ちガイド」をご覧ください。
先行きが見えないなか、仙台市ではコロナ後を見据えた宿泊施設の開発が活発化しています。
不動産鑑定お役立ちガイド をご覧ください。
あすと長町のホームセンター・コーナンの北側、仙台PITと洋服の青山の間に、地上20階建の超高層マンション190戸が2024年12月の完成予定で計画されています。
建設新聞によれば、
「 ワールドアイシティ（仙台市青葉区一番町２の４の１ 寒川祐二代表取締役社長執行役員）と野村不動産仙台支店（仙台市青葉区中央３の２の２３ 樫浦周平支店長）は、仙台市太白区あすと長町に分譲マンション「あすと長町２丁目計画」（仮称）の新築を計画しており、日本国土開発の設計・施工を決めた。
建設場所は、ＪＲ東北本線長町駅から徒歩圏内の仙台市太白区あすと長町２の２の２３地内の敷地２７８７・１８平方�叩Ｎ拈榁呂砲魯茵璽�タウンあすと長町などショッピングセンターが立ち並び利便性に優れたところ。
計画ではここにＲＣ造２０階建て、延べ１万８８０３・７２平方�辰龍ζ噂斬陦隠坑宛佑魴�設する。
着工は８月、完成は２０２４年１２月を予定している。」
HPの公表資料によれば、青葉区本町2丁目、東二番町通りと広瀬通りの交差点に位置する仙台本町ビルの信託受益権をケネディクス不動産投資顧問(株)が2022年4月26日取得しました。
詳細は「不動産お役立ちガイド」をご覧ください。
