不動産評価サービス│法人のお客様
不動産鑑定士が行う不動産鑑定評価は、不動産を新しく再調達した場合にコストがどの程度かかるかという原価法（開発法）、対象不動産が生み出す収益や投資期間から不動産価格をアプローチする収益還元法（DCF法）、対象不動産と同じ種類の不動産の取引価格を多数収集し比較、分析して対象不動産の価格を求める取引事例比較法の3つの手法を使って対象不動産の価格を求めます。つまり、不動産の適正価格はこの3つの専門的手法によるアプローチによって導かれる不動産鑑定評価に委ねられるのです。
一方で、不動産鑑定評価額は各手法を適用する過程において、判断事項が多く介在します。そのため、たとえ同じ不動産の評価であっても担当した不動産鑑定士により微妙に鑑定評価額が異なるのが通常です。不動産鑑定評価額が不動産鑑定士の意見である以上、対象不動産と同じ類型の評価実績に加えて、情報収集力、分析力、説明責任の能力等が我々不動産鑑定士の腕の見せ所となります。
土地は絶対値下がりしないという土地神話が崩壊して以来、不動産は所有しているだけでもリスク資産として捉えられるようになりました。 企業用や投資用不動産では、金利変動、空室率増加、アスベスト、土壌汚染等のリスクをしっかり把握し、そのリスクをヘッジして、個々の不動産のパフォーマンスを落とさないように維持していく必要があります。 所有する不動産価値を継続的にモニターすることで、その潜在的リスクに早めに対処することができます。結果的に企業全体としての価値や投資効果を高めることにもなります。
企業が賃貸借している、土地建物の適正地代、家賃についても定期的にチェックしましょう。賃料は個別に様々な事情のもとで契約されるため、必ずしも標準的な家賃が適正と判断できない場合があります。契約内容、建物の状態、契約時からの賃料改定の経緯等を勘案しなければ、適正地代、家賃は把握できません。実際の適正地代・家賃を把握しておけば、現在の家賃や地代をそのまま支払っていくか、減額請求等をするのか、移転するのか、借地権そのものを売買するのか、といった方向性を探っていけます。
税務調査などでは、会社と会社役員、親会社と子会社の不動産の売買、借地権の設定、地代の授受にあたって、適正価格（賃料）で契約したことを説明しなければならないケースがあります。契約価格が恣意的でなく、適正な市場価格で譲渡されたことを証明するために、専門家の意見である不動産鑑定評価書が有力な証拠となります。 当社では地元及び県外企業様から、法人と役員、親会社と子会社間の取引にあたって不動産鑑定評価のご依頼の実績があります。
ロードサイド型店舗、商業施設、倉庫、工場の家賃・賃料・借地権、地代は借主・貸主の個別的な事情で契約が締結されるケースが通常であるため、専門家の理論的価格アプローチが必要です。
訴訟のための適正価格の評価、相続や調停も個人様ご依頼の地元弁護士、税理士の先生からご依頼をいただいております。税務には、相続関係、広大地に該当するか否かの証明、弁護士の先生方には立退き料、適正地代等の評価等の実績があります。
「賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準」及び「賃貸等不動産の時価等の開示に関する適用指針」が平成20年11月に公表されました。
収益物件、投資目的の不動産やキャピタルゲインを目的として保有されている一定の不動産について時価の注記を行う必要があります。
時価の把握には様々な方法がありますが、市場価格が容易に把握できない場合には不動産鑑定評価による方法もあります。
注意すべきは、単なる開示のための評価で終わらないように、経営資源として継続的な対応が不可欠です。
当社では、賃貸用不動産の時価について、商業施設、賃貸ビル、マンションの鑑定評価書及び調査報告書の実績があり、会計事務所からも好評を頂いております。
自社所有不動産の減損の兆候及び減損損失の認識等について、企業は明確な説明を求められることになります。 業績の好不調に関わらず、現在の自社不動産の価値を正確に把握しておくことが、企業の説明責任として今後ますます重要となるのではないでしょうか。
当社は不動産鑑定士の立場から、減損損失の認識・測定を中心に、所有不動産の収益性の的確な把握等に役立つサービスを提供いたします。
※お問い合わせから鑑定資料提出まで2週間から1ヶ月の期間をいただきます。ご依頼件数、内容に応じて対応いたします。お気軽にご相談ください。
受付から5日~14日程度で発行可能な不動産価格の簡易査定（調査報告書）も発行しております。売買の参考、相続財産の評価、調停資料、担保評価、収益物件の資料・・・個人、法人を問わず当社の調査報告書は様々な方々の幅広い用途に活用されております。
収益還元法、DCF法などを採用した投資物件の査定も可能です。
事例資料の具体的な開示はいたしませんが、物件調査、市場調査・分析、評価手法等の評価エッセンスは網羅しており、報酬は、一般の鑑定評価よりもかなり格安（一件5万円~）となっております。
なお、物件によっては簡易査定・価格意見書等では評価の目的が達成できない場合もありますので詳細はメール、電話等でお問い合わせください。
